Hay cientos de carteles en toda la ciudad con esas palabras pero... ¿Qué es la prescripción adquisitiva? ¿De qué se trata? ¿Qué recaudos debo tener en cuenta si pretendo comprar una posesión para iniciar una prescripción? ¿Qué características debe tener la "posesión"? ¿Puede prescribir un usurpador?  Estas y otras preguntas más fueron evacuadas por los Dres. Jose Maria Gonzalez y Carlos Maciel en el programa Equipo de Noticias emitido en duplex por LT7 y Canal 13 Max.

La Usucapión, o prescripción "veinteañal" como se la conoce vulgarmente es nada menos que una forma diferente de adquirir una propiedad, que se caracteriza precisamente porque por el transcurso del tiempo, 20 años, o en algunas hipótesis de buena fe de 10 años, la persona puede obtener el título de propiedad sobre un inmueble, pero cumpliendo determinados requisitos, lo cual en ocasiones no es tan sencillo de obtener

¿El primer elemento entonces es el paso del tiempo?

(Dr. González) El primer elemento, el más objetivo, el más claro, es el paso del tiempo, tanto es así que un poco exageradamente creo yo, actualmente los juzgados nos piden por una disposición del superior tribunal que digamos el día en que empezó a prescribir la persona, osea el día en que empezó a poseer la persona el inmueble

Entonces cuando nos encontramos con una posesión que ostenta el nieto, que la tuvo de su padre, que la tuvo de su abuelo hace 60, 70 años, nos vemos en la obligación de inventar una fecha prácticamente, porque no es posible determinar una fecha exacta, es muy difícil hacerlo, pero todavía hay de esos casos.

Esa fecha es importantísima, pero la otra cuestión que hay que tener en cuenta es que el tiempo  transcurrido de posesión tiene que haber sido público, que los demás vecinos, la comunidad, la gente en general, tuvo que haber visto a esa persona como la dueña, o que se manejaba como la dueña de manera publica.

¿Es necesario que la persona viva en ese lugar? o ¿Puede ir cada tanto y mantenerlo, cuidarlo, y eso ya lo vale?

No, la residencia en el lugar no es imprescindible, lo importante es la posesión (una de las otras condiciones). Cuando hablamos de posesión en términos de prescripción hacemos referencia a 2 elementos; un elemento objetivo: que revele que revele que el poseedor no es un mero detentador, ejemplo: yo voy, cerco, cuido, limpio, mantengo ocupado o alquilado o prestado, o vivo yo, lo que fuere, pago los impuestos, me ocupo de los tramites, es decir me manifiesto como si fuera un dueño y si le preguntaran al vecino, al pariente, al que pasa cerca: ¿Esta persona es el dueño?, respondería “Si, es el dueño”.  Es decir que se comparta como dueño, pero además tiene que tener un elemento que nosotros llamamos subjetivo y es “sentirse dueño” y vos te sentís dueño de algo que alguna manera lo empezaste a tener bajo esa condición, yo no puedo sentirme dueño de algo que por ejemplo “me prestaron”, si a mí me dijeron te presto para que vivas, yo soy un tenedor, tengo la tenencia, no la posesión.

Entonces cuando yo intente hacer el juicio de prescripción si aparece el dueño, dice “no para, yo te preste” acá tengo la documentación la cosa se complica.

¿Y si usurpó?

Es un de caso muy comun en algunos ambientes, en el sentido de que hay algunos colegas que en algún tiempo que se especializaron en inventar prescripciones, muchos pueblos más chicos, en algunos lugares.

A ver, vos tenes un inmueble a veces suburbano o rural incluso, donde una persona entro hace 5, 7 años, hizo su casa, su rancho, lo autorizaron a entrar, vive ahí, su residencia real y su vinculación real en unos pocos metros cuadrados, después aparece haciéndose un plano de mensura por 5 hectáreas porque alguien apareció y le dijo “mira, podemos hacerlo” ahora si esa persona se presenta al juzgado, en estos tipos de juicio siempre se cita al propietario, (la persona que está inscripta en el registro de propiedad como dueño del inmueble), si esa persona no se defiende, o no se defiende bien y quien pretende usucapir consigue de alguna manera demostrar o hacer figurar como que estuvo 20 años…probablemente obtenga el título, de hecho conocemos casos de obtenciones de títulos por prescripción de esa manera, no es lo común, pero sucede.

¿Puedo prescribir un inmueble del estado?  

En principio no deberían prescribirse los bienes del estado, pero en la práctica sucede, porque ahí también hay que tener en cuenta una clasificación respecto al los inmuebles del estado, ya que los bienes del estado no tienen todos las mismas condiciones; algunos son de dominio público, algunos son de dominio privado del estado.

¿Si yo quisiera instalarme en una plaza, y pasan 20 años y decir la plaza es mía?

(Dr. González) En una plaza no podrías, por ejemplo, ayer nos consultaban personas que viven sobre la zona del borde del rio digamos, en los límites que se consideran  como "camino de sirga o línea de ribera", te dicen “yo tengo mi casa ahí” y me gustaría prescribir, hay restricciones, en esa parte no se puede hacer. 

Una persona que se acerca al estudio y les cuenta su caso. ¿Cuáles son los primeros papeles que debería juntar? Habíamos hablado del pago de impuestos, las boletas que pago, buscar vecinos que sean testigos. ¿Con que ustedes pueden iniciar un juicio de prescripción? Y respecto a los impuestos ¿Vale que una persona pague todo junto y diga acá pague todo junto, me adherí a una moratoria, todo eso sirve en el juicio?

(Dr. Maciel) Para acceder a este derecho hay que probar las en el juicio las cuestiones que menciono Jose Maria anteriormente, una es la posesión que debe ser pacifica, publica, continua e ininterrumpida por todo lo que dura el transcurso del tiempo,y si bien un requisito muy importante es el pago de los impuestos, el simple hecho de tener todos los impuestos al día no es determinante para la prescripción (eso evalúa el juez por su puesto). Si una persona en un día paga todos los impuestos por los 20 años por ejemplo, no quiere decir que esa solo prueba demuestre que tubo la posesión del inmueble por 20 años, además de eso debe probar con otros medios los actos posesorios que realizo durante 20 años.

No es lo mismo una persona que viene pagando los impuestos año a año, mes a mes para acreditar esa posesión, frente a una persona que viene y de un día para el otro paga todos los impuestos y pretende prescribir solo con eso.

Recién decía el Dr. González que se le avisa siempre al propietario que aparece en el registro ¿Ese propietario tiene alguna herramienta para decir esto es mío, no quiero que me lo saquen? 

Justamente la defensa del propietario debe tender a demostrar de que no transcurrieron los 20 años, de que esa posesión no fue publica, es decir, los demás no la conocían, no lo tenían como poseedor o de que no fue pacífica, de que está tramitando un juicio de desalojo por ejemplo, o que el hizo una denuncia por usurpación, o que no fue ininterrumpida, que estuvo un tiempo, después se fue, después volvió a venir, entonces no se da el requisito de que los 20 años fueron continuos e ininterrumpidos.

Esas son las defensas que tiene el propietario y se trata de un supuesto de prueba compleja, se deben tener papeles, testigos, conseguir informes de organismos públicos, y con todo ese cumulo de pruebas tengo que poder acreditar estos 20 años de posesión publica, pacífica y continua e ininterrumpida.

Me ofrecieron un terreno en una localidad cercana a la capital, el cual está en una sucesión y en una prescripción veinteañal y están vendiendo los derechos de ocupación, es decir, no hay papeles de propiedad. ¿Qué estaría comprando en realidad?

(Dr. González) Lo que estas comprando realmente puede ser un problema, porque si vos tenes mezclada una sucesión con una prescripción, a veces estas dos figuras se cruzan, porque la persona que falleció era poseedora, no tenía título y entonces, su hijo, su nieto, su heredero tiene también derecho a ese bien porque se transmite la calidad de poseedor.

En estos casos lo que hay que hacer es leer bien, no digo que no se compre, tiene que constar en el boleto, o en la cesión de derechos (porque no te van a dar un título de propiedad). Lo ideal es que si hay un juicio sucesorio, que figure el juicio, si la persona que lo está vendiendo lo está haciendo en que calidad etc.

Sucede por ejemplo que si se compran los derechos de ocupación sobre una chacra, se lotea, (que probablemente este sea el caso), no se tiene el título y se está por empezar la prescripción pero ya se empiezan a vender las cesiones de derechos. Claro, como no tenes título es más barato, no se compara un terreno con título, que a veces vale el doble o triple.

Entonces hay que tener los cuidados de ver si está hecha la sucesión, si están declarados los herederos, si hay un juicio de prescripción, si ese juicio sigue activo, es decir yo te recomendaría tener cuidado, consultar.

Pregunta de los oyentes

Tengo un inmueble en el interior que cuida mi madre, y yo por razones laborales vivo en otro lugar. Es de dominio municipal, tengo cesión de derechos firmada ante escribano, mi madre está intentando despojarme del bien ¿Qué remedio legal puedo anteponer para no me sea usurpada mi casa?

(Dr. Maciel) Si la madre reconoce la posesión en esta persona (su hija), no tiene uno de los elementos que menciono el Dr. González,  realiza el cuidado del bien, pero reconoce la posesión en otra persona. En ese caso si la madre quiere empezar a prescribir debe hacer lo que se llama una interversion de titulo, que es el mecanismo por el cual un sujeto puede pasar de una relación de poder a otra.

Hay ejemplos de casos de personas que alquilan un inmueble por mucho tiempo, mediante un contrato de alquiler, ello da a las claras de que esta persona está reconociendo la posesión, o la titularidad del inmueble en la persona que le dio en alquiler el bien. 

En el caso de la pregunta, habría que ver que documentos tiene para acreditar que le dio el inmueble a la madre para que lo cuide y que aquella es la poseedora o legitima dueña.

¿Una casa del INVICO se puede gestionar por posesión veinteañal?

(Dr. González) Hay que distinguir si esa casa actualmente todavía pertenece a un programa financiado y administrado a través del INVICO, o habiendo sido del INVICO ya tiene título de propiedad.

Si ya tuviera título de propiedad no habría inconveniente, es una propiedad como cualquier otra.

Si está en el proceso de pago, de ejecución del convenio con el INVICO en principio sería bastante difícil, habría que ver el caso particular.

¿O sea que la clave es saber quién es el titular? Si es INVICO o el adjudicatario pudo titularizar

(Dr. González) En general  todavía no están transferidas, no tienen el título, en algunos casos tienen el título y una hipoteca, entonces, esos son indicadores que eso no es propio.

Acuérdense que lo central es que uno se considera dueño por alguna razón, porque me lo dio el abuelo, el papá, porque me firmaron una cesión, porque entro hace 40 años cuando nadie ocupaba y nadie cuestiono nada, entonces yo me maneje como dueño toda la vida y ahora quiero simplemente tener mi título.

De esto surge que si uno quiere prestarle a alguien algo está bueno tener todo documentado, consultar como uno puede cubrirse en el tiempo.

(Dr. González) Era el caso de la consulta anterior, si yo tengo un papel o una comunicación donde le digo “mamá encárgate vos del terreno mientras yo me voy a trabajar a otro lado” ese “mamá encárgate…” esta puesto en algo, escrito en algo, está claro que “mamá” no ingreso como dueña, ingreso como tenedora, le prestaron.