Equipo de noticias emitido por LT7 y Canal 13 MAX entrevistó al Dr. Jose Maria Gonzalez del estudio Juridico LegalNea para abordar la temática relacionada a la cuestión inmobiliaria, brindó además varios consejos muy importantes para tener en cuenta a la hora de realizar alguna inversión, o bien para subsanar situaciones relacionadas a la propiedad de un inmueble. 

Generalmente, cuando existe algún problema de este tipo se actúa sobre hechos consumados, es decir, si a alguien lo usurparon, si se lo desalojó, etc., y, es necesario prevenir este tipo de situaciones asegurándose de que esto no ocurra. No hay una garantía total, porque este es un fenómeno sociológico más que jurídico (como el tema de los okupas, de los que toman tierras etc.), pero frente al caso concreto de lo que tenemos que hablar es de la seguridad documental, de la persona y su relación con su bien, con su propiedad, con su inmueble a los efectos prevenir este tipo de situaciones.

¿Hay mucha tenencia sin papeles de propiedades?

Si, lo ideal seria que la gente entienda y conozca cual es la situación perfecta, lo que nosotros llamamos título perfecto, para que a partir de ahí se evalué que es lo que le está faltando. Uno para tener un inmueble, con su correspondiente propiedad y poder estar tranquilo tiene que tener: el título de propiedad con todas las inscripciones correspondientes, tiene que ejercer la posesión, esto es importante, porque hay gente que compra un terrenito por ejemplo en Riachuelo o Paso de la Patria pero con el tiempo se dan cuenta que es complicado ir, mantenerlo, cuidarlo, pagar los impuestos, etc., etc., uno va abandonando lo que se llama la posesión, que es la relación material de ocuparte del terreno, de cuidarlo, de pagar los impuestos, etc., destacó el Dr. Gonzalez.

Entonces el título correspondientemente bien inscripto y la posesión real, efectiva son centrales. Hay gente que se queda con que acá me autorizo mamá, papá, que ellos dijeron que acá me quedaba yo, y en el terreno de al lado mi hermano, pero después el hermano se fue y al tiempo volvió y quiere su parte…las cesiones…

Una vez un cliente nos mostró una compraventa hecha en una agenda, y andaba con la agenda acuesta porque ese era su comprobante digamos…en otras épocas donde la buena fe primaba, donde todos respetamos la palabra a lo mejor era costumbre tener las cosas a medias, pero hoy me parece que no podemos dar esos márgenes afirmó Gonzalez. 

¿Cómo hace una persona para saber cual es su situación ante eso que tiene, ya sea un terreno, una casa?

Lo primero es la verificación documental, no hay que confundir por ejemplo lo que es una cesión de derechos, con lo que es un boleto de compraventa, con lo que es un título de propiedad, mucha gente confunde tener un título con tener un papel que lo avale, pero ese papel puede tener distintos efectos jurídicos. Entonces lo primero es revisar la documentación, hacerla controlar.

Un aspecto importante, es verificar que cuando no es un inmueble que estoy ocupando, y compro un terreno en un loteo por ejemplo, no serían pocas las veces que nos hemos dado cuenta que se identifica mal el inmueble, compra una persona y ocupa el de al lado, ocupa una parte del inmueble del vecino, el tema de verificar las mensuras es importantísimo, de que este delimitado y que estén los mojones, etc., estas son las cuestiones que hay que considerar.

Después obviamente la consulta viene cuando uno está en proceso porque alguna vez firmo el boleto y no se puso de acuerdo para hacer el titulo… ¿Pero dónde empiezan los problemas? Empiezan los problemas cuando el que tenía que trasferir se murió, entonces hay que andar buscando los herederos…no hicieron la sucesión, ahlli surge un problema porque no se tiene quien firme el titulo…en dichos casos lo mejor que decimos nosotros es: “ocuparse”, ver que papeles tenemos, hacer analizar esos papeles y a partir de ahí ver que tramite falta completar.

Uno ve en la parte de clasificados: vendo titulo perfecto; vendo posesión; vendo sesión de derechos… ¿Eso está bien? ¿Está mal? ¿Es peligroso para uno comprar? ¿Es riesgosa esa operación?

El trafico inmobiliario, la compraventa inmobiliaria trae aparejada una cuestión económica indudablemente, por ejemplo tener bien los papeles, mejora el valor del inmueble.

¿Qué pasa?, hay gente que se dedica a esto, es decir, hay un inmueble que no tiene todos los tramites perfectos, entonces sabe que lo va a poder comprar más barato. Cuando a mí me ofrecen una posesión, una sesión de derechos, más que nunca yo tengo que hacer la revisión previa porque probablemente sea un negocio que se pueda reconducir o que le falte un trámite, un juicio de prescripción, o terminar una adjudicación en un sucesorio, le falta algún trámite que lleve al título perfecto, esto es lo que nosotros llamamos la revalorización dominial. Con el papel en la mano, ese inmueble tiene otro valor.

Ahora cuidado cuando ofrecen título perfecto, porque a lo mejor incautamente me están mostrando como antecedente un boleto, y yo no tomo la previsión, y de buena fe caigo en una situación casi de fraude.

En esos casos, por ejemplo, la venta de sesión de derechos, o una propiedad que está en trámite sucesorio, con la posibilidad de ocupar el terreno y demás. ¿Puede ocurrir que alguien compre de buena fe y que después aparezca un tercero diciendo que el terreno es de él?

Ocurre mucho más a menudo de lo que suponemos, y donde más se presentan estas situaciones son en las zonas de transición entre lo urbano y lo suburbano, los loteos, terrenos que muchas veces fueron cedidos por política a veces, pasa mucho en el interior por ejemplo, vienen con un comodato de uso, el comodato de hecho es de uso, ahora si yo municipio te di un comodato, te presto un terreno ¿para qué es? Para construir, básicamente te estoy autorizando a que construyas, ahora, sos dueño de una construcción en un predio que no es tuyo y que va a depender de la voluntad de otro para poder perfeccionar tu título digamos, es muy común.

Recién estábamos tocando el tema del drama del desalojo de una familia que hace 50 años que vive en un lugar, que había llegado ahí, que la familia fue quedando, y ahora se encuentra desalojada porque ellos pensaban que era una prescripción que estaban haciendo pero termino siendo un comodato que firmaron a favor de otra persona, con malos manejos en el medio aprovechándose de una persona analfabeta.

¿Cómo se protege una persona para que no le pase esto?

La mejor manera de protegerte es hacer una buena consulta, que la gente entienda que es la prescripción, que es una manera de regularizar la propiedad porque el dueño o titular dominial, el que está inscripto no se ocupó de ello.

Entonces no es suficiente estar 20, 30 o 40 años en un inmueble, si yo ingrese como comodatario quiere decir que a mí me lo prestaron, no puedo reconvertir mi condición de haber recibido algo en préstamo para convertirme en propietario, solamente porque paso el tiempo, hacen falta otros actos posesorios, otra serie de requisitos.

Entonces el hecho de estar 20 años no es garantía de prescripción, de adquirir por prescripción. No hay que confiarse, no es suficiente, no es automático, hay toda una tramitación que hacer, pagar mensura, pagar impuestos, actos posesorios, etc., pero sobre todo demostrar que desde el comienzo tuviste animo de dueño, te sentiste dueño, te comportaste como dueño y nunca decir por ejemplo que se entro alquilando y ahora después de 20 años quiero ser propietario, no se puede, porque estas reconociendo que otro era el dueño, o sea los 20 años solos…no sirven, sentenció el Dr. Gonzalez.